도쿄는 질주, 서울은 정체
도쿄 도심에서는 매년 여의도 63빌딩 두 개 규모의 새 오피스가 올라가는데, 서울 도심은 10년 넘게 사실상 멈춰 서 있다는 분석이 제기된다. 일본 도쿄 지요다구(千代田区)의 오피스 ‘세대교체’ 속도가 종로·중구를 합친 서울 도심보다 약 3배 빠르며, 이 격차가 기업 유치와 도시 경쟁력의 차이로 이어지고 있다는 지적이다.
10년간 오피스 공급, 도쿄 3.3배
글로벌 부동산 컨설팅 자료와 서울시 건축 행정 통계를 보면, 2015년 이후 10년간 도쿄 지요다구에서 공급된 신규 오피스 연면적은 약 314만7천㎡에 달한다. 같은 기간 서울 도심(종로·중구)의 신규 오피스 공급은 약 95만8천㎡에 그쳐, 면적은 서울 도심의 3분의 1 수준인 지요다가 공급 물량은 3.28배나 많은 것으로 집계됐다.
“매년 63빌딩 두 동” 세운 도쿄 원도심
지요다구는 황궁과 도쿄역, 오테마치·마루노우치·유락초 등이 모여 있는 도쿄 핵심업무지구로, 입지상 서울 사대문 안과 비슷한 역할을 한다. 이 지역에는 해마다 평균 약 31만㎡의 신규 오피스가 공급됐는데, 서울로 환산하면 연면적 10만㎡ 안팎인 여의도 63빌딩 두 채가 매년 새로 들어선 셈이며, 같은 기간 연면적 10만㎡ 이상 프라임급 오피스를 포함한 대형 복합개발이 10여 건 완공돼 오테마치 플레이스 타워·오테마치 원 타워 등이 대표 사례로 꼽힌다.
5천 개 기업과 35만 직장인이 모이는 엔진
지요다 일대에는 약 5천 개 기업이 입주해 하루 최대 35만 명이 근무하는 것으로 추산된다. 상장사 본사 수는 2018년 92곳에서 최근 145곳으로 늘었고, 민간 디벨로퍼 미쓰비시지쇼는 이 구역 상장사 매출 합계가 약 155조 엔으로 일본 전체 기업 매출의 9.1%를 차지한다고 분석했으며, 미국 경제매체가 발표한 ‘글로벌 도시 부(富) 지수’에서 도쿄는 약 2조5,500억 달러의 경제력을 바탕으로 1위를 기록했고 보고서는 핵심업무지구의 지속적 재편을 경쟁력의 원천으로 들었다.
서울 도심, 문화재 규제 속 노후·슬럼화
반면 같은 기간 서울 도심에서 새로 공급된 프라임급 오피스는 을지로 트윈타워, 센트로폴리스, 그랜드센트럴 등 손에 꼽히는 몇 곳에 그쳤다는 분석이다. 종묘·탑골공원·숭례문·흥인지문 등 주요 문화유산 반경 100m 이내 지역의 건물 노후도는 80~90% 수준에 달하고, 보존 규제와 이해관계가 중첩되면서 일부 구역은 사실상 슬럼화 단계로 접어들었다는 지적이 이어진다.
역사와 직주락을 결합하라는 제언
남진 서울시립대 교수는 “젊은 인재가 일하고 문화를 향유할 수 있는 도심을 만드는 것이 장기적으로 문화유산도 지키는 길”이라고 강조하며, 역사 보존과 경제 기능을 결합한 ‘직주락(職住樂) 도심’ 전환을 대안으로 제시했다. 그는 업무·주거·여가 기능을 한 공간에 담은 도심 리모델링을 통해 사대문 안을 박제된 보존 구역이 아니라 살아 있는 생활권으로 바꿀 때, 강남·강북 간 격차와 도쿄·서울 간 경쟁력 격차를 동시에 줄일 수 있다고 설명했다.